龙山希思庄园价格较低的原因可归纳为以下因素：

一、地理位置因素

区位偏远

项目位于济南市历城区旅游路东头，紧邻市委党校和省委党校，属于教育资源集中但人流量较小的区域，居住氛围相对安静但缺乏城市配套。

交通不便

距离市区较远，公共交通覆盖有限，需依赖自驾出行。此外，小区地下车库设计存在空间不足的问题，进一步增加了停车难度。

二、楼盘自身因素

价格定位策略

房价约11000元/㎡，低于历城整体新房均价，可能采用了低价吸引客源的营销策略。

户型与设计

- 主要户型为95-468㎡的五居室、四居室等，面积较大但单价较低。

- 户型设计注重干湿分离、动静分区，公摊率低于15%，空间利用率较高。

物业成本

物业费为别墅3.5元/㎡/月，低于市场平均水平，可能影响整体售价。

三、市场环境因素

区域发展阶段

所在板块仍处于发展初期，基础设施和商业配套尚未完善，购房者对价格敏感度较高。

竞争压力

面临周边新兴住宅区的竞争，开发商可能通过降价促销维持市场竞争力。

总结

龙山希思庄园价格较低是地理位置偏远、配套不足与市场策略共同作用的结果。对于预算有限或偏好安静居住环境的购房者来说，其性价比优势较为明显，但需注意长期通勤和社区服务可能存在的局限性。